全投资内部收益率比自有资本内部收益率高,这是为什么?

  • 2019-12-23 06:46:46
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资本金内部收益率,仅资本金部分计算时间价值,而银行贷款或其他融资及产生的利息计入成本,而全投资内部收益率,所有投资金额都计算时间价值。对于一个既定的投资项目来说,其全部投资内部收益率完全由项目的净现金流所确定,与资本结构无关,可视为定值。而自有资金内部收益率则完全取决于贷款比例和贷款利率。贷款比例越大,贷款利率越低,则自有资金内部收益率越高,相应地自有资金所承担的风险也越高;随着贷款比例的降低,自有资金内部收益率也会降低,但承担的风险也随之降低。需要说明的是,贷款比例也有上限制约,金融部门会根据项目的风险程度及盈利能力,对项目自有资金占总投资的比重,在贷款时也会提出最低要求。

融资成本比项目收益高

资本金内部收益率,仅资本金部分计算时间价值,而银行贷款或其他融资及产生的利息计入成本。而全投资内部收益率,所有投资金额都计算时间价值。

投资地产所谓的回报率,完全无法用正常的投资回报思维来考量。比如,正常的情况下租金年回报率能达到8%,就算是投资可行的起步点,但是无法忽视的两个因素:第一,每年的通胀和货币超发会抵消你的回报,目前来看发生强通胀的可能性很大,而货币超发已经是不可回避的事实,后者通常又是引发前者的重要因素。第二,地产的周期性,地产从目前来看是处于国家层面的强管控,是用以操纵GDP的重要调控对象,因此中国的地产周期不是正常的周期性表现,而是被国家政策牵着鼻子走,所以造成全投资内部收益率比自有资本内部收益率高。

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